第二十三章 幸福的煩惱

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要知道。

在2017年的時候，全國的住房租賃市場租金規模約為1.3萬億元，而到了2020年的時候，全國的住房租貸市場租金規模就已經達到了2.2萬億元。

基於國內城鎮化率平均2%的增速，機構預計2030年住房租賃市場規模將達到10萬億元，租房人口達2.6億。

這麼大的一塊蛋糕，隨便咬上一口，能有效補充財政收入。

目前，房屋租賃稅所含稅項的稅種有營業稅，城市維護建設稅，教育費附加稅，房產稅。

其中，營業稅的稅率為租金收入總額的5%，起徵點為20000元。

城市維護建設稅稅率為實際繳納的營業稅額的7%，但這個有地區之分，納稅人所在地是市區的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、建制鎮的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%。

教育費附加則為實際繳納的營業稅額的3%。

房產稅則為租金收入總額的12%。

印花稅是租賃合同總金額的0.1%，但不足1元按1元貼花。

城鎮土地使用稅按出租房屋佔地面積乘以地段適用單位稅額來計算，地方教育附加按實際繳納營業稅稅額的2%來收。

以月租5000元為例計算各稅額。

如果是個人出租的話，那麼就需要繳納：

營業稅=5000*3%/2=75元。

城建稅=75*7%=5.25元。

教育費附加=75*3%=2.25元。

房產稅=5000*4%=200元。

加起來是282.5元，佔總收入的5.65%！

按照2020年，全國2.2萬億的房貸出租市場規模來計算的話，就有1243億元。

看起來好像不多。

但這是自然人出租的稅收收入。

如果是以單位的名義出租，那需要繳納的賦稅就更高。

同樣以5000元為例計算各稅額：

營業稅=5000*5%=250元。

城建稅=250*7%=17.5元。

教育費附加=250*3%=7.5元。

房產稅=5000*12%=600元。

加起來總共是875元，佔比17.5%!

以2020年2.2萬億的住房出租規模來計算，就是3850億元。

別忘了，這還是沒有計算個人所得稅的情況。

個人所得稅的應納稅額就是應納稅所得額的10%。但應納稅額則分兩種情況，主要分割點在每次/月收入是否超過4000元。

每次/月收入額不超過4000元（含4000元）的，應納稅所得額是每次/月收入額扣除住房出租過程中繳納的稅費、向出租方支付的租金、由納稅人負擔的出租住房實際開支的修繕費用、准予扣除的捐贈額，再減去800元。

若每次/月收入額在4000元以上的，則應納稅所得額中減去的800就換成減去收入的20%。

還是以5000元為例計算。

扣掉減除費用1000元后，4000元符合20%的繳稅標準，也就是個人需要繳納800元。

假設2.2萬億規模裡面都是這種個人出租的話，那麼國家還要收稅3520億元。

如果是單位經營的話，所得稅需要繳納更高。

預計國家在住房出租市場這一塊，最少都能收到五六千億元的稅收。

五六千億元的稅收，已經不少了，能有效補充財政收入。

如果再配合商品房房產稅的話，相關稅收收入達到數萬億應該是沒有問題的，能在一定程度上作為土地出讓金的代替。

當然，房產稅什麼的，就不做討論了。

即便是住房出租市場，也無法完全收上稅來！

因為個人出租戶太多了，管不過來。

但如果是像【超群集團】這樣的大集團去正規化規範化運營，大量取代以往的個人出租，那就不一樣了。

上面能輕鬆，足額地收到稅。

這對上面的吸引力是很大的。

尤其是。

【超群集團】自帶乾糧，願意自己掏錢買地，建公租房。

公租房那點收益才多少。

這筆賬怎麼算的話，都是虧。

只是大虧還是小虧的問題。

從這情形來看，大虧的可能性高一點。

吳思源在跟上面的溝通中表示，他對公租房這塊並沒有很急的盈利要求，說白一點就是，他允許這一塊業務是以虧損執行著的。

【超群集團】那麼多賺大錢的專案，虧幾塊又算的了什麼！

尤其是【雷迪單抗】面世，【癌無憂】在全球範圍內推廣之後，【超群集團】，或者說，吳思源已經不擔心資金的問題。

其實【超群集團】之前的資金壓力也不大。

不過哪有【癌無憂】全面開花之後，帶來的現金流爆炸！

什麼【蘋果】、【阿美】這些高利潤的現金流大企，在【癌無憂】面前，都只能算小弟弟了。

【超群集團】，或者說吳思源現在頭疼的，該如何把這些源源不斷的資金花出去。

這才是幸福的煩惱！

可以說。

現在賺錢已經不是【超群集團】的第一要務了。

花錢才是！

在公租房這塊，【超群集團】……應該說是吳思源，並不打算透過壟斷租房市場，來提高單價，用以儘快回收成本。

就跟那些買菜app打的算盤是一樣的。

我初期先燒錢燒死市場上的散兵遊勇，然後把市場控制住，這樣一來的話，就可以在肉菜上面做文章，我一斤菜多加你五毛錢不過分吧，我一斤肉多算你一塊錢，也正常吧。

像以前的地方黑老大，菜霸，肉霸很多。

從他們那裡拿菜，拿肉都要過一手，比別的地方要貴個五毛一塊的。

看起來毫不起眼。

實際上，積少成多，利益十分可觀。

不少啟強哥，就是這樣從菜市場裡面殺出來，走上【壞蛋是這樣練成的】道路。

前幾年的時候，有資本進入租房市場。

他們透過跟房東收房，進行重新裝修，然後以更高的價格推向市場。

一般來說，收房1000元的一房一廳，重新裝修後，推向市場，價格就快2000元了。

目前他們做的只是相對精品的出租屋市場。

如果讓他們擴張，佔據一定市場份額的話，那就不一樣了。

整個租房市場的價格都會高起來。

最終利益受損的，肯定就是終端的租房者了。

這種還是相對正常的商業經營手法。

但利益見效實在有點慢，成本也高。

資本是短視的，迫切需要見到利潤的。

進入租房市場的資本，其實玩起了別的套路。

也是因為這些套路，最終落地一地雞毛，不斷暴雷。