第二十八章 玩法（可不訂閱）

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陽城的兩個大領導，和吳思源談的還算順利。

這事，就這樣定了下來。

五萬億隻是開始。

畢竟吳思源要做的事情，不僅僅是買地，還要建房。

無論哪一項，都需要鉅額的資金。

五萬億其實也就堪堪是國內的買地錢而已。

而建房的資金，就需要信貸的支援了。

之前國內的房地產商開發地產也都是如此，需要信貸的支援，不然的話，想要等房地產商籌集到買地建房的所有資金，是永遠都等不到的。

房地產商一開始的套路是這樣的，也是房地產開發的初級手段，使用一層槓桿。

房地產商先用自有資金拍下拍下一塊土地，六個月之後，他就能拿到施工證，然後就可以把土地抵押給銀行，拿到土地價格百分之七十左右的開發貸款，利率通常是8%。

然後就可以支付總包費用，大概要用掉開發貸款百分之八十左右的資金，就可以開工了。

開工蓋了5層樓後，就可以拿到預售證，這個時候就可以賣期房了。

假設賣到的期房能達到土地價格的一倍，先拿出一部分錢，還掉開發貸款，這樣可以減少利息支出。

三年之後大機率就可以竣工交房。

這樣一通操作下來，開發商大概就可以賺取16.7%的年化利潤16.7%（忽略了利息），這個利潤率其實不高。

這種加槓桿的方式，一般是地方小房企的手法，所以他們賺不到幾個錢。萬一遇到銷售不理想的，還得虧！

所以又有後來幾種玩法。

一是用信託槓桿獲得更多流動資金。

前面流程沒變，但是拿到土地證之後，就把土地證抵押給信託公司，拿到百分之六十左右的資金，利率10-12%。

而房地產商拿到信託的資金之後，不是去開發原有的土地，而是繼續拿地。

.六個月後，拿到施工證，把土地抵押給銀行，拿到開發貸款。

後面流程差不多，但是這樣一來的話，房地產商在賺到原先利潤的同時，還拿到了一大筆信託的配資，這筆錢，拿來操作什麼，都方便許多。

另外一種玩法是用私募槓桿墊資拿地，是在信託的基礎上，再找私募墊資，然後繼續拿地，不過私募的利率也高，普遍要16-18%。

然後就是拿施工證跟銀行抵押，拿到錢之後，還私募的墊資。

這時候，開發商雖然身無分文，無法開工，但它卻可以支付總包商業承兌匯票（俗稱打白條，某公司暴雷後白條很出名啊），相當於總包自己墊資開工。

然後就是蓋樓，取得預售證，賣三塊地的樓，還債，三年後竣工，這時候大概能賺到比之前多的多的錢，畢竟是三塊地，哪怕要還掉高額的利息。

這種玩法已經是屬於【空手套白狼】了！

但在這種玩法上面，還有更套路的玩法，那就是疊加無限層槓桿。

這裡還有三個手段：

一個是拖總包的工程款，能拖多久就拖多久，拿著這些沒利息的錢去找信託或者私募加槓桿繼續拿地蓋房，把上面的套路巢狀著玩無數遍。

第二個是，收到預付款後，不用等3年交房後才去拿新地蓋房，他可以立馬就挪用預付款，找到信託和私募加槓桿拿地。

第三個是，部分樓房不予網籤，抵押給總包或者第三方公司發行債券，拿到一筆新的融資，再去拿地蓋房。（抵押的這部分房產，如果幾年後升值了，開發商還能賺差價）

每一個專案都可以這麼玩，理論上可以無限迴圈下去。

這就是為什麼有些房企可以5年內，從1千億做到1萬億的原因。

透過上述的手法，開發商可以大筆撈錢，但有些撈得多，有些撈得少。這其中的關鍵就是週轉率。換句話說就是拿地要快，開盤要快，預售要快，收錢要快！

這個迴圈一年轉一次只能賺50億，一年轉5次，就能賺250億。

假設一筆資金的年利息是12%，如果週轉快，一年用5次，每次利息就變成2.4%了。是不是很驚喜？

2.4%的利息簡直便宜死了。

除了週轉率之外，規模大也是重要的一個賺錢指標。

小規模的開發商，手上只有一個樓盤，週轉再快也只能玩一把，盈利非常有限。

但規模大的房企，手上有幾十上百個專案，那麼資金就可以在專案間騰挪。比如，用a盤的預收款去拿b盤的地，用b盤抵押得來的資金去玩c盤。

不僅如此，專案越多，能借助資本外力的程度就越大，槓桿加得就越大，藉助槓桿的力量，原本100億賺50億的生意，可以做到30億不到的本金就賺50億！甚至空手套白狼。

即便單個樓盤的利潤低也無所謂，用量來補價，整體利潤要高出很多。

怎樣才能有幾十個專案呢？拿地呀！

這就是為什麼某公司負債率超過85%了，還在瘋狂拿地的原因：

因為——規模就是利潤啊！

但這是信貸寬鬆的情況下，才有的玩法。

一旦信貸緊張，從銀行貸款不了，資金鍊就會出現斷裂，然後就是一層套一層，就會出現全面崩盤的現象！

這也是為什麼上面要管控房地產的這種金融手段的原因。

再玩下去，風險太大了！

一旦出現什麼突發事故，真的是會被全部拖下水的！

這也是為什麼，明明房地產這支柱產業如此重要，但上面還是堅定地推行關於房地產商的三條紅線的原因。

這是要主動擠泡沫，降低系統風險性。

【超群集團】倒不準備玩這種高週轉的地產遊戲。

說白一點。

地產這行業，能賺多少錢！

吳思源讓【超群集團】進入這公租房行業裡面，本身就是打著虧錢來搞的。

當然。

【超群集團】要玩轉這公租房，也要藉助信貸的力量支援。

尤其是吳思源答應陽城的兩位大領導，要以公租房作為抓手，來全面整頓陽城的市容市貌，為之後的【智慧之城】建設留下施展的空間，這就導致【超群集團】得額外投錢在陽城上面。

【超群集團】那五萬億元真的是隻是看得多。

實際砸進來，也就只是冒些水花而已。

【超群集團】也得向銀行貸款建房。

而且這個數額不是小數。