第289章 【新的一年】

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時間匆匆，轉眼來到1962年。

元旦過後，長江實業總部（環球大廈13~17層）。

林志超坐在寬敞的辦公室裡，正在翻閱資產、財務報表。

長江實業的資產分為三個部分——發展地產、商業地產、綜合業務（公仔麵）。

其中，商業地產的資產有（現價值約2.5~3億港幣）：

中環：盈置大廈、保利大廈、環球大廈、美的大廈（在建）；

銅鑼灣：華登大廈（大丸百貨）、新天地大廈（新天地購物中心）；

九龍區：美麗華酒店、美麗華購物中心、荔枝園遊樂園、觀塘工廠大廈

新加坡：大丸百貨中心

其中，發展地產的資產有（現價值3.5~3.7億）：

在建樓盤——希雲街樓盤（售出五幢，剩下兩幢樓），渡船街‘德福花園’（8幢大廈，3000個住宅單元）。

儲備地皮——約120萬平方尺的港九市區地皮。

也就是說，所有的物業資產已經高達6~6.5億港幣，升值迅速。

這是因為：

比如，德福花園20萬平方尺的地皮，若按照當前地皮價格，大概是4000萬不到一點；但若是按照3000個住宅單元計算，總價值就是1.6億以上。

而且，所有的物業和地皮，都已經出現很大的升值。

長江實業在過去一年，總計售出990個住宅單元，獲得利潤約3500萬的盈利，商業地產收益2200萬，股市收益1000萬、保利建築獲得500萬盈利（自家的專案也計算在內）、石礦企業不計算（投資階段），總計利潤獲得7200萬港幣。

地皮回籠資金400萬（希雲街地皮），總計回籠資金7600萬。

支出方面：

一般只計算商業建築的支出、購買地皮的支出，美的大廈建築費在2000萬、購買地皮花費約2000萬。

而德福花園的建築費，因為會採用‘售樓花’模式，所以一般直接核算利潤，建築費不算支出（前期採用少量的貸款模式）。

最終，長江實業擁有8800萬的現金流，其中接待給廖創興銀行的1000萬港幣，廖烈文兄弟透過物業銷售，已經進行了還清。

也就是說，在廖寶珊死之後，廖烈文兄弟繼續出售了一部分物業，進行償還債務。

“老闆，會議時間到了！”

“好，我馬上來！”

隨後，林志超收回思緒，朝著會議室走去。

差不多十幾個長江實業的高層，齊聚一堂，大家都非常高興，又是豐收的一年。

重要的是，香港的地產經歷‘廖創興銀行擠提’過後，很快就恢復正常，繼續攀升。彷彿，就沒有出現什麼事情一樣，大家已經忘記了，畢竟又不是自己倒黴。

“開始吧！”

隨著林志超坐下，高層們紛紛發言總結。

長江實業現在如果上市，市值一定不會輸給置地公司，而且還是不算儲備地皮的情況下。

畢竟置地公司雖然坐擁七八幢中環核心地區的大廈，但都是老式大廈，並沒有重建，所以不足為慮。

而長江實業則掌握著九龍、港島的零售商業，同樣擁有四幢大廈，而且還是高層住宅大廈，更不要說在發展地產領域的霸主地位了。

去年雖然只是銷售了990個住宅單元，但整個香港才銷售10800個住宅單元（一手），佔比也是9%左右。

當然，長江實業若是在1972年上市，肯定是要剔除寫字樓大廈、儲備地皮等物業的。

美麗華酒店總經理Jason（傑森），彙報道：“去年，美麗華酒店的全年入駐率在85%，主要來自來港旅遊的遊客，其次才是本地客戶.九龍區目前的競爭對手是半島酒店、國賓酒店，其中半島酒店僅220間客房，又是本地老牌豪華酒店，不算直接競爭對手；而九龍的國賓酒店是今年開業的豪華酒店，我們兩家競爭較大，不過國賓酒店屬於四星級酒店，房間數量雖然有400多間，但檔次和麵積遜色很多今年，美麗華酒店的入駐率要突破90%。”

林志超點點頭，隨即說道：“怡和、半島酒店是不會善罷甘休的，九龍倉那邊可能會迎來改變。整體來講，香港酒店業發展的契機已經到來，會出現更多的酒店。當然，這不是壞事，說明香港酒店業市場很大。”

大家聽得很認真。

雖然Jason講英文，也聽不懂中文，但大家卻聽得懂英文。

這種會議，Jason也只需要關注他負責的美麗華酒店即可，其它也沒有必要聽懂。而且，他一般很少出席會議，每週一次的公司會議極少出席，都是黃昌宏通知他開會，他便來。

而美麗華酒店確實發展不錯，第一年就創造了85%的入駐率，可見大環境是很不錯，再加上美麗華酒店各方硬體設施、軟體設施，都是拉滿了的。所以預計在1962~1966年的這五年時間，平均還是能保持90%的入駐率。

而香港的酒店業在行情好的時候，回報率可以達到8~12%；而其它國家的酒店行業，回報率僅6~8%。行情一般的時候，甚至只有5~6%，僅僅是在收利息。

之所以大家樂此不彼的投資，大概是因為現金流高，容易貸款。而林志超之所以投資，無非是‘好面子’而已，當然他也是因為知道，香港的酒店業回報率還是全球最高的。

“胡經理，你們銷售部打算如何分配樓盤計劃？”

胡兆煦心裡有些好奇，畢竟老闆自己不是講過嘛？

但他還是認真回答道：“目前，長江實業有兩個在建地盤——希雲街、渡船街，還有一個在策劃的銅鑼灣半山豪宅。希雲街和渡船街一共是3360個住宅單元，打算分成三年出售，即平均每年銷售在1120個左右。至於銅鑼灣的半山豪宅，每個單位差不多可以銷售15萬港幣，預計是128個住宅單元。”

銅鑼灣這個樓盤，面積是3.9萬平方尺，採用沉箱技術，建造一幢豪華住宅大廈。而每個單元在1500~1800平方尺左右，算是半山豪宅了，有泳池、會所等設施。

林志超說道：“銅鑼灣半山這個樓盤，後續用於出租吧！然後每年銷售1100個住宅的計劃，也差不多。不過今年肯定是地產爆發年，港府要拿出不少地皮拍賣，我們可以再拿兩個小地盤，立即開發，算是作為補充，一年銷售1500個住宅，還是要的。”

如果在1962~1964年，這三年時間不拿地，也完全說不過去；所以每年乾脆拿兩個小地盤，拿完就開發，利潤雖然沒有囤地高，但也一年應該也有35%以上。

胡兆煦點點頭，說道：“好的，我記下來了！”

如果林志超不在香港，可能會是黃昌宏和胡兆煦聯合去拍地，他現在很放權的。另外一方面，如果有優質的中環商業大廈地皮，林志超可能要爭奪。

至於每年供應1500個住宅單元，並不算很多，按照去年的標準也才15%；而林志超預測，1962~1965年這幾年，香港供應住宅單元將逐步提升至1965年的近30000個。

這是因為，今年港府就會提出減少20%地積比，也就是同樣的地皮要少建20%的面積，1966年正式執行。

正因為如此，有地皮的置業商開始拼命趕在1966年之前建完，而銀行也拼命的將資金投資在地產上。

一場會議下來，所有高層有一個共同的想法——那就是老闆真的很穩！

三年內的計劃，都已經基本制定好了。

怡和大班約翰·凱瑟克再次帶著兒子亨利·凱瑟克，來到美麗華購物中心考察和參觀。自去年怡和上市後，凱瑟克家族便徹底掌握怡和集團，而在之前，更像是一個多個家族的合和公司。

因為其他的家族和股東紛紛不看好香港的前景，凱瑟克家族便在倫敦三家商業銀行的支援下，收購了其他人的部分股權，徹底成為怡和系的控制家族。

“父親，這個林志超財勢雄厚，頭腦又非常聰明，現在居然擁有港九的零售商業霸權，甚至在九龍還擁有這樣一座豪華的酒店，可謂財源滾滾。”亨利·凱瑟克稱讚道。

約翰共有兩個兒子——亨利、西門，亨利·凱瑟克剛剛從澳洲回到香港任職怡和董事。

“雖然他的頭腦和財勢都不錯，可惜卻沒有一幅好地皮。我們擁有九龍倉，各方面地理位置都比這裡好。所以，在九龍倉的1號碼頭投資一幢購物中心，那麼便可以斬斷這裡的客流。”約翰·凱瑟克語氣之中帶著一絲輕蔑，又有一些得意。

九龍倉的一號碼頭，面積非常大，抵達香港的遊輪都會在那裡下客。與此同時，又是三面瀕海、得天獨厚的位置，確實是修建購物中心的好地方。

亨利·凱瑟克說道：“九龍倉的資金，恐怕拿不出幾千萬港幣，去修建大型購物中心。不過這種事情對香港的經濟，以及對維多利亞港的兩邊景色，都是極好的事情，我們倒是可以向港府求助。”

約翰凱瑟克眼前一亮，說道：“好，這件事就由你來策劃，儘快籌集資金、拿出方案，將一個比美麗華購物中心更大、造價更高的購物中心。而且你說得對，這件事可以讓港府幫助一下，他們不會拒絕的，因為這就是維多利亞港的地標性建築。”

他很滿意兒子的想法，最近他還一直很愁資金的事情。怡和系雖然有兩個旗艦，香港地產也非常旺盛，但此時九龍倉和置地並不是收益很高。

而怡和雖然才剛剛集資四億多，但這些資金卻更多的會被投資至海外。凱瑟克家族要將怡和打造成一家世界性的集團，而不是遠東的一家大洋行。

當年被沒收三千萬英鎊，便是吃虧在資產太集中在遠東。

亨利·凱瑟克說道：“沒問題！”接著他又說道：“這個美麗華酒店也做的很好，以後九龍倉也要在那裡發展酒店業。”

約翰說道：“一步步來！明年中環的文華酒店就要開業，九龍這邊就暫時緩一緩。”

亨利·凱瑟克點點頭，說道：“我明白了！”

討論完工作上的事情，亨利·凱瑟克說道：“林志超這個華人，資金實力雄厚，發展迅速，真是讓人不可思議！”

約翰·凱瑟克畢竟經歷很多事情，也經歷過當年怡和被沒收資產等，看過太多的輝煌，所以說道：“他發展太快未必是好事，想必負債率一定很高。一旦航運有大風險，那麼就是傾家蕩產。”

畢竟沒有上市，這些人哪裡知道林志超有多少資產。

簡單來說，大家都不知道長江工業集團賺不賺錢，會不會虧本等問題；航運公司也是如此，大家不知道林志超有多少錢，更不知道有多少債務。

亨利·凱瑟克聽到父親這樣講，很快也對華資不屑一顧起來。怡和系以九龍倉、置地為雙翼的模式已經建立，三家公司都具備遠超華資的實力，而且還是上市公司，資金可以透過多種渠道來籌集。

此時林志超也猜測出，一旦美麗華購物中心經營，很快會引起九龍倉的反應。海運大廈可能會提前一年多建立，屆時會對美麗華購物中心形成壓力。

當然，香港的經濟、旅遊也是在發展中，倒也容得下競爭。影響是有，但不是太大。

真正和英資乾的時間，還得是七十年代。

1月中旬。

“利生，我們規劃建造的百德新街，怎麼樣？”林志超以朋友的口吻，朝著利銘澤炫耀道。

兩人在五十年代初，因為買賣‘使館大廈’而結識，後來利澤銘又主動出售給林志超希慎道2號的‘華信大廈’舊址。

利銘澤看著繁華的百德新街，頓時佩服的說道：“沒有想到，銅鑼灣也有今天的繁榮，無疑長江置業是最大的改變者。百德新街、希雲街、華信大廈，都是帶動了周圍的發展。特別是百德新街這裡，大丸百貨的客流量，更是讓我看到銅鑼灣的發展前景。”

希慎置業擁有大量的物業在銅鑼灣，銅鑼灣如果能發達，他們是最高興的了。而利銘澤掌管著希慎置業，自然非常明白這一點，當初他出售希慎道2號的地盤，就是希望林志超能來銅鑼灣發展。

林志超笑著說道：“大丸百貨的客流量是我也沒有想到的，現在我這邊的新天地購物中心壓力大增。好在，兩種購物模式能起到互相促進的作用，相信今年暑假能在這裡一炮雙響。”

華登大廈、新天地大廈，甚至用天橋來連線，也就是說，逛完大丸百貨還可以來新天地購物中心。

而這種大廈的人行天橋，更是香港的獨一份，屬於開創新的設計。

利銘澤點點頭，說道：“我就佩服林先生的創新手段，對香港地產的貢獻，絕對是最大的。”

林志超謙虛的說道：“哈哈，不敢這樣說，都是被逼出來的。”

確實可以理解為被逼出來的，因為當初港府允許建高樓後，置業公司要想出售高樓，就必須解決各種麻煩的問題，否則買家就會有疑慮。

很多創新，都是需要解決某些問題，而產生的。

隨後，林志超帶著利澤銘在百德新街轉悠起來，他並不是特意炫耀什麼的，而是有原因的。

“利生，要想銅鑼灣成為香港的零售區域，或者說銅鑼灣要想真正的發展起來，有一個工程必須要做。”

利銘澤聞言，立馬謙虛的說道：“林生請講！”

林志超隨即丟擲一個驚天事情，他認真的說道：“那就是修建一條連線港島、九龍的海底隧道，而港島這邊的出入口，唯有選擇在銅鑼灣，才是更好的。這樣一來，銅鑼灣也會因為這條隧道，變得更加繁榮起來。”

利銘澤大吃一驚，說道：“修建海底隧道的工程太過龐大，港府未必願意投資。莫非林先生說的是，你願意牽頭投資這個工程？”

林志超點點頭，坦然說道：“這個工程看似龐大，也許投資是2~3億港幣，但隨著香港經濟的發展，港九迫切需要經濟更加緊密聯絡，這個隧道回本很容易，是一個非常不錯的基建投資。我的想法是，集合華資、英資，大家一同組建團隊，湊集資金，又充分利用銀行貸款，完成這個專案。”

利銘澤思考一番後，說道：“這個工程確實對香港百利無一害，港島和九龍本該需要緊密的聯絡。我願意加入這個專案！”

林志超可不僅僅是拉投資，而是在拉人氣，便說道：“晚點我們聯絡一群有意向的投資財團後，可由你在立法局提出，先讓港府承建，若是港府無意承建，便交給民間團隊承建。如果是民間承建的話，40年收費權還是可以要的。”

利銘澤點點頭，說道：“確實！這件事不管是從各方面來講，都是不錯的投資。”

隨後，兩人認真的交談了詳細的規劃，最後是一拍即合。

林志超投資紅磡海底隧道，並不是為了利益，可能收回成本後，稍微賺一點，九十年代就會交給港府。

畢竟這種收費模式，若是太過貪心，怕是罵聲一片。

當然他也不是做虧本買賣，說不定10年就收回成本，再賺點利潤，20年時間就還給港府了。

雖然說要投資三億，但可以70%貸款，剩下的則由各財團分擔；0.9億的投資啟動資金，也不是一年拿出來，更不是一個財團拿出來。

至於找那些財團，林志超覺得會德豐、滙豐應該沒有問題，華資再加上林志超、利銘澤，差不多也足夠了。

林志超一個人佔大頭也沒有問題，區區幾千萬，就以長江工業集團的名義投資，反正那邊有錢。

至於時間上，林志超覺得1962~1964年立項、規劃、設計，1965~1968年修建；這樣一來，比前世足足提前四年時間。

這是對香港有大益處的！

(本章完)