第四百六十六章 接班人面試（下）

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“東風國際地產，現在在S市拿下了兩塊地，是不是？”

“三塊地。”

“好吧，厲害，運氣真好。”梁鑫笑道，“未來十年，我估計這三塊地，平均應該有可能升值十倍。那麼假設我這個判斷或者說猜測是正確的，各位現在心裡的打算是什麼呢？讓我來猜猜你們的想法，好不好？”

梁鑫看看滕增歲，又看了看其他幾個人，“你們現在心裡在想，要麼抓緊蓋樓，抓緊開發，然後建好的房子，只租不賣，等到十年之後再脫手。要麼更惡劣一點，地拿下來後，連開發都不用開發，就踏馬等著，同樣是等到十年後，再把它賣掉，對不對？”

滕增歲他們，互相之間看了看。

陳榮幸開口道：“如果未來是可以預知的，正常人應該都只有這兩個選擇吧？我們有什麼理由，要放棄確定可以到手的最高利潤呢？你難道還有其他的……第三個更好的選項嗎？”

“當然。”

梁鑫對陳榮幸一笑，說道，“陳總，這就是我們在這件事情上，最明顯的認知差異了。”

陳榮幸饒有興趣道：“那你說說看，你想怎麼弄？”

“很簡單。”梁鑫道，“我會以最快的速度，首先將這三塊地全部開發好，然後根據位置和接下來十年的客流量，選擇賣掉其中一處或兩處產業，但永遠保留一部分，作為集團永久的核心資產部分，絕不售賣。”

“吃房租吃到死？”滕增歲問道。

“為什麼不呢？”梁鑫反問道，“滕總，還有各位老總，東風投資集團過去將近十年，做的生意確實很成功，憑運氣積累了大量的流動資金。就衝你們這幾天買買買的那股子爽快勁兒，賬上的現金數量，我保守估計，也應該已經驚人到令人髮指的地步。那麼我請問各位，除了現金之外，集團手裡頭，現在還有多少可以穩定生錢的資產？不管豐年還是災年，不管全球或者國內經濟形勢好或者壞，都能旱澇保收、或者至少穩定保本的資產？”

成剛笑道：“三金科技。”

“不對，三金科技一點都不保本，而且接下來燒錢需求極大。”梁鑫正色道，“東風國際地產也一樣，現在只有投資活動，但並沒有多少回血的渠道。集團在W市的樓盤，現在每個月還能收回多少租金？沒多少了吧？一個億有嗎？”

梁鑫盯著滕增歲看。滕增歲微微想了下，搖頭道：“沒有，基本這一輪，都賣得差不多了。每個月還能收回的房租，最多兩千萬。”

梁鑫道：“還不如同學網一天的流水。”

老莫呵呵呵笑道：“所以我們很看重你啊。”

“唉……”梁鑫嘆了口氣，“莫老，您怎麼還能笑得出來的？”

老莫道：“我後年退休啊。”

滕增歲：“……”

梁鑫：“……”

羅立林扭頭看老莫一眼，臉上微笑，眼裡卻滿是無語。

梁鑫被老頭子一噎，也不說廢話了，直言道：“各位老總，我想說的思路，其實很簡單。就是我如果做房地產啊，我一定要給自己設定一個最終的邏輯閉環。要知道站在我這一代人的角度上，最後一步到底要踏在哪個位置上。

如果按我們現在的模式，無非就是抓緊搞地，抓緊蓋樓，再等什麼時候地價或者房價漲得差不多了，就抓緊賣出去。低買高賣，從Z省買到S市，再從S市買到B市，最終買向全國，甚至買向全球。我以最樂觀的預期去算這筆錢，我們在未來十年裡頭，甚至二十年裡頭，平均每年的收益率能高達百分之一百，就是咱們所過之處，所有地方的房價都能從五千漲到一萬，那麼我們二十年時間，一共能走遍多少地方呢？

按平均一年落實一個省份的專案，二十年連全國都走不完，然後呢？手裡的現金，無非也就是變成現在的二十倍。大概多少錢？兩千億沒有沒？”

滕增歲道：“差不多。”

“好。”

梁鑫道，“然後呢？到時候所有的物業單位，全都順利脫手，二十年奮鬥，換回兩千億的現金，當然很了不起。可收回的這筆資金，我們然後幹嘛去？肯定不能存在銀行放貸吧？”

“為什麼不能？”羅立林打斷道，“我們自己就有控股的銀行，二十年後……或者更快一點，十五年後有了這麼一筆資金，直接把W市地方銀行向全世界做擴張，不是很好嗎？

我們在海外有大量的同鄉會、W市商會、W市各行業協會，哪一個不缺錢的？甚至放給老外都可以，阿姆利克政府都踏馬經常缺錢！阿國政府這麼優質的客戶，你還怕他賴賬？”

梁鑫頓時表情錯愕地看了看羅立林。

有那麼一瞬間，他被這群放貸思維根深蒂固的老鄉，搞得相當有點震撼。

狗日的，我還以為你們是土鱉……

原來一個個，都這麼胸懷廣闊，放眼世界的嗎？

阿姆利克政府的租子，你們都敢收？！

“羅總，不要激動，聽小梁說完。”滕增歲露出呵呵呵的笑容。

梁鑫也立馬回過神來，笑道：“未必沒有可能，放貸收利息，永遠存在風險，誰能百分百地拍著胸膛說，阿姆利克政府就不會賴賬的？咱們先不說這個……”

見羅立林像是要反駁，梁鑫趕忙打住，“我只說到時候，咱們房地產做得一帆風順，開發的樓盤也全都順利出手了，錢也拿到了，但是我們回過頭來看，我們最終還能剩下什麼？是不是除了錢，除了現金，什麼都不剩了？

而且我還是那句話，我們拿到手的錢，輸送給旗下的控股商業銀行拿去放貸也好，或者做其他投資也好，一旦投資結果不理想，這筆錢只會減少，不會增加。加上通脹的因素，這筆錢如果找不到最合適的地方去投放，它的縮水速度，將遠遠超出我們現在的想象。

所以我的思路很簡單，我們這二十年做下來，我們要累積的東西，不光是資金和資本，更重要的東西，是資產！而且資產的積累，甚至比資金的積累更加重要！我們必要有那樣一種資產，不需要我們再繼續投入很多的資金和精力，就能每年穩定地產出收益。這部分資產，也應當成為我們所需資金的主要來源，它能保證我們，即便在後續投資失敗的前提下，來年依然有翻身的底氣和能力，最壞的情況，集團也能夠靠這部分資產，一直存在下去。

它的收益率，可能遠不如現在的模式，但只要規模上來，收益的絕對值，也並不會比我們期望的相差太多。最關鍵是，我們相當程度上，擺脫了投資的風險。”

“你這說的這個，不就是過去……地主收租嗎？”

老莫不愧是老人家，心思很容易就想到舊社會去。

梁鑫一笑，說道：“對啊，完全正確，就是收租。過去幾十年，我們搞了土改，想收租收不到了，但現在呢，房地產市場開放了，新的這一輪即將到來的房地產熱潮，比的就是大家誰圈地更快，誰先圈到最優質的地，將來靠這些地來收租。”

陳榮幸道：“地是國家的。”

梁鑫笑道：“但地上面的房子，是我們的。”

陳榮幸眨了眨眼。

滕增歲問道：“收租……太低階了吧？”

“低階嗎？”梁鑫道，“人類歷史幾千年，您能想到比圈地收租更穩定的資產配置形式嗎？鄉崗首富李老頭，就在鄉崗那芝麻綠豆點大的地方上，靠著兩千萬人口的市場，收租收了一輩子，現在收成亞洲首富了，低階嗎？阿公，我認為資產沒有低階和高階的區別，資產的好壞和優劣，只在於它對不可控因素的抵抗力有多強。

過去的土地，不論風吹雨打戰亂，只要土地的歸屬明確，就是被火燒過，每年只要有人來租，地主就能活下去。現在輪到房地產了，只要大樓不倒塌，社會制度不發生明顯的變化，大樓的房租，也一樣不怕風吹雨打，我們每年坐在家裡，唱著歌兒、抖著腿，就能把錢掙了。

這叫什麼？這叫穩定的剝削效率。搞資本運作，底層邏輯，推不到持續剝削社會剩餘價值，那也叫搞資本？如果每次都是自己承擔風險，拼著人力、物力，努力搞開發、搞建設，最後就算做成了，還不見得能掙大錢，這也叫搞資本？這踏馬叫建設社會主義啊！”

滕增歲反問道：“不好嗎？”

“當然不好！”梁鑫盯著老滕，眼珠子直勾勾道，“阿公，我從小到大，課本里都很明確地教給我一個概念，我們的國家，目前所處的階段，是社會主義初級階段。”

滕增歲陡然間，心頭一凜。

梁鑫繼續道：“阿公，什麼年齡的人，就幹什麼年齡的事情。國家也是一樣的，處於什麼階段，就做什麼階段的工作。更大的目標，一定要放在短期目標已經完成的前提下再去做。要先學會爬，再學著去走。不能好高騖遠，要尊重社會發展的客觀規律，要明白一口氣是吃不成胖子的，要穩紮穩打，牢固基礎，步步為營。”

老莫沉聲道：“扯遠了啊。”

梁鑫道：“反正就是那麼個意思。我們既然已經做了這個事情，就要尊重大自然，剝削是一定要剝削的，還要穩定剝削、長期剝削，光明磊落、大張旗鼓地剝削。要不然要我們這些人幹嘛？至於剝削來的部分，我們上交之後該怎麼分配，那就不是我們的工作範疇。”

“你可閉嘴吧……”羅立林哭笑不得，趕忙把話題往回扯，“伱就跟我們講，具體這個事情，你想怎麼去辦就好了。”

“簡單。”梁鑫道，“思路是很簡單的，現在全國大概有三百個地級市，但我們的攤子，不需要鋪得那麼大，我認為只需要覆蓋兩百到兩百五十個城市，就足夠了。因為像S市、B市或者H市這樣的國際級大城市，他們是有足夠的人口和市場需求，做到一個頂倆甚至頂仨的。但為了保守起見，我建議每個城市最多隻投建兩個之內的，商業中心或者說商業廣場……”

“什麼意思？”滕增歲問道。

梁鑫解釋道：“阿公，我問你，一座城市的CBD也就是商業中心區域，他們一幢大樓，每年的房租能有多少？”

滕增歲道：“那得看怎麼算了，市場有淡旺季，寫字樓的房租也是有起伏的。”

“按大概的平均價算吧。”梁鑫道，“S市最好的地段，每平方寫字樓每月五十塊，合理嗎？”

“應該不止。”滕增歲道，“一兩百都租得出去。”

“便宜點按一百來算。”梁鑫飛速道，“一個平方每個月一百塊，十萬個平方，每個月就是一千萬，一年下來就是一個億。這還不算，剩下還有漲價的空間。而如果我們能在一個地塊上，修起兩幢這種規模的寫字樓，哪怕出租率只有一半，一年下來，穩穩就是稅前一個多億的收益。那麼這麼多寫字樓白領聚到一起，他們是不是不可能一直只工作的？

他們還需要消費，對不對？

那就再在這兩幢寫字樓邊上，建設大型的商場、涵蓋各種方面的綜合娛樂設施，比方大型的電影城、自營酒店、較高階或者年輕人的室內體育場館，諸如此類。

這麼這些東西，整體地打包在一起，形成一個集辦公、差旅、餐飲、購物和休閒娛樂功能為一體的商業廣場中心，我們給它起個名字，就叫東風廣場。一個廣場每年的營收，會因為我們旁邊有一個固定集中、規模龐大的中產階層市場，而異常穩定。

這部分配套設施所產生的利潤，只要能抵充我們的房租收益上的那部分稅款，整個廣場的淨利潤，在最壞的情況下，也能穩定超過每年一個億。

假設我們在全國擁有三百個這樣的廣場，規模較大的大城市兩個，人口規模不夠大的城市一個，三百個廣場，每年就是保底三百億的淨利潤！風雨無阻！

那麼如果趕上好日子呢？趕上經濟勢頭好的時候呢？利潤直接翻一番、翻兩番，年淨利潤突破一千億，也完全不是沒有可能。那這不比我們到處搞地、到處賣，要強到不知哪裡去？”

梁鑫說得很嗨。

滿屋子的人，更是忍不住地面面相覷，被這大餅畫得有點撐。

“還有，這個品牌做大之後，我們還可以授權給其他人使用。有些城市，我們不去開發的，但他們又希望我們去開發，那怎麼搞？很簡單，讓他們自己出錢，我們為他們提供裝修指導、經營指導，甚至可以自己派人過去，輸送專業經營人才。我們只收取少量的利潤分成，百分之十到百分之十五，很合理吧？”

“還是收租？”老莫道。

“更確切講，可以理解為收稅。”梁鑫道，“各位老總，這個世界上，最穩妥的賺錢方法，邏輯上一定是最老土最沒有技術含量，但也最難辦到的。其中最有代表性的幾個土方法，一個叫收租，一個叫收稅，另外還有鑄幣，這三件事，只要統治階級不同意，誰都沒辦法插手進去。但現在呢，這個社會正在允許我們，以不那麼直白的方式，參與到這些活動中去。

我們接下來需要做的，無非就是儘快地形成自己的這一套操作邏輯：先拿地，沒錯的，拿下來的地，抓緊弄出我們的未來核心資產，順手賺到的利潤，一部分要能覆蓋我們的建設成本，另一部分馬上拿去圈更多的地。而我們的核心資產，在這個階段還可以拿來作為抵押，向金融機構套取更多的流動資金，槓桿、槓桿、再槓桿，只要槓不死，就往死裡槓。

比的就是速度！比的就是誰能更用快的效率，完成自己的佈局！

為什麼？因為現在有和我類似想法的人，全中國最起碼有十萬個以上，不過好在有這個想法還能付諸實踐的機構，最多不超過五十個。但他們當中，有四十個會在看到希望之前死掉。因為他們只有有想法，但具體操作未必對，對了也未必能永遠不犯錯。

可剩下的十來個，會成為我們發展道路上的強勁對手。

我們必須警惕！

不過目前來看，我們的情況還是好的。不僅因為現在我已經把這輪圈地遊戲的作弊秘籍告訴各位了，還因為我們集團自身，先天條件也十分優越。

因為第一，我們的自有資金狀況，可能是所有這些機構中，最頂尖的幾家之一，東風投資現在自己手裡，有從全市老百姓嘴裡摳出來的大量血汗錢——我們將來會回報他們的；第二，我們有自己控股的銀行，還能繼續從W市的老百姓和企業嘴裡摳——這個我們將來也會回報他們的；第三，我們是投資機構，我們本身就具有強大的融資能力，實在沒錢的情況下，隨時可以拉人進來一起發財，以後再找機會翻臉把他踢出去。

最後，我們目前投資的少量專案，將來會有自我造血的能力，也能為集團提供源源不斷的子彈，比方說三金科技，我儘可能五年之後，讓三金科技吐得比吃得多……”

“哦？”滕增歲不由得一笑，“你還有這樣的心思？”

梁鑫道：“阿公，我怎麼說也是集團董事啊！東風國際投資，我現在也有百分之二的股份，我是恨不能對集團掏心掏肺掏肚腸啊！”

滕增歲笑了笑，又看看其他人。

房間裡一陣安靜，老莫談了句，“按這個思路，我們在海外的投入，就沒用了啊。”

“不會啊。”梁鑫直言道，“海外的可以繼續投嘛，但是我的想法是，國內要打正規戰，集中力量辦大事，主要資金不要外流。海外完全可以得打游擊。我們可以直接給外面的自己人投錢，剛才莫老說的放貸給各個W商會，我覺得這個思路就很好。

我們只負責給錢收利息，錢是給到具體的人或者機構手裡，只扶持有前途的年輕人，但經營風險由他們主要承擔。

做得小也沒關係，只要能四處開花，保證有相對穩定的進出渠道，我們將來如果涉足製造、物流這些領域，外面的市場很容易就能建立起來。不過像東風廣場這樣的重資產建設，就完全沒有必要了。裡面做大做實，外面做點做活。

裡面既收租也收稅，外面但求收支平衡。等到哪天，咱們國家的軍艦能開到那邊去了，炮彈射程之內就是我W市海外商人安居樂業之處，那到時候咱們再跟在國家屁股後頭，搞點離岸建設，去剝削剝削亞非拉美廣大底層老百姓，問題應該不大。不過這應該是二十、三十年後的事情了，到時候估計我都已經退休了，得我兒子那一輩去弄……”

梁鑫越說越尼瑪天馬行空。

滕增歲聽得感覺魔幻，終於忍不住打住，說道：“好了，好了，說得太遠了。”

“是啊，太遠了……”

梁鑫也感慨著停下來，端起水杯，喝了一口。

滕增歲問其他幾個人道：“你們覺得，小梁剛才說的那些，對你們有啟發嗎？榮幸？”

“嗯……很有建設性。”陳榮幸點點頭，“雖然有點亂，不過聽得出來，小梁確實是有一套自己的想法的，能寫出來就更好。”

“這幾天沒空。”梁鑫道，“過段時間再說吧。”

滕增歲又問老莫，“你覺得呢？”

老莫道：“年輕人的思路，很有闖勁，目標也明確，我覺得非常有參考意義。”

“我也覺得不錯，收租、收稅……哈哈！”羅立林笑道，“小梁說這叫什麼？資本運營的底層邏輯是吧？我倒是頭一回聽這個說法，很恰當啊，我回去後，得跟我們那邊也彙報彙報。”

滕增歲立馬道：“別來搶生意啊，本來就亂得很來，弄好了，你們的收益也不少。”

“我做不了主。”羅立林笑道，“我就是個傳話的，誰讓你們今天讓我聽到了？”

滕增歲無語地搖搖頭，“高階製造業，跑去搞房地產開發，那是走邪路。”

羅立林又哈哈一笑。

成剛卻插了句：“我們郭總應該有興趣，沈瑞龍也肯定有興趣，錢杭資本接下來，會盡快行動的。滕總，市場這麼大，咱們兩家合力，圈地的效率應該更高。我先代表錢杭資本向東風國際地產詢個價，五個億，拿百分之十行不行？”

“太少了。”滕增歲道，“我的底線，要進來，可以拿錢杭資本的股份來換。”

成剛嘆了口氣，“滕總，這樣容易兩敗俱傷啊。”

滕增歲想了想，突然問梁鑫：“你說這麼多幹嘛？”

梁鑫：“？？？”

“行了，今晚就到這裡吧。”滕增歲抬手看看時間，不知不覺的，都已經過了12點了，站起身對梁鑫道，“小梁，月底集團理事會例會，你過來開個會。”

梁鑫問道：“還要作報告？”

“那倒不用。”滕增歲道，“你說的這些，我還得再找人諮詢諮詢、論證論證，總不能聽你這一通亂說，我就把幾十個億全都砸進去吧？試點起碼就得做個兩年。”

梁鑫轉頭看看成剛，說道：“那等您試完，估計黃花菜都涼了。”

成剛不由一笑。

滕增歲沒精力跟梁鑫抬槓了，說道：“月底集團理事會例會，我會提名增選你，進入集團理事會擔任理事，東風國際投資的這個試點，由你來負責。第一站……W市本地先做做看。”

梁鑫頓時滿臉無語，“這就是你們說的，給我的好處？”

“嘿嘿嘿，年輕人，你當這個職務好弄嗎？你現在大學都還沒畢業……”

老莫站起來，對梁鑫笑道，“集團改制之前，這是副處！”